-         Crearase un Rexistro de Promotores, a través do cal os adquirentes poderán acceder á unha ampla información sobre o promotor da súa vivenda

-         O anteproxecto de lei establece novas modalidades de vivenda de promoción pública para facilitar e garantir o acceso á vivenda en maior volume e en menor custo para o cidadán

-         Regúlase a posibilidade de establecer contratos de copropiedade para vivendas de promoción pública, co obxectivo de incrementar as posibilidades de acceso á vivenda dos sectores con maiores dificultades

-         Aprazaranse os pagos da VPP cando se dean unhas circunstancias económicas que poñan en dificultade facer fronte a esta obriga (enfermidade, situación por desemprego...), evitando situacións de desafiuzamento

-         Os inquilinos que inclúan na súa declaración do IRPF a desgravación por alugueiro non estarán obrigados a acreditar o depósito da fianza do alugueiro, xa que lle corresponde ao arrendador da vivenda

-         Poderanse expropiar elementos privativos ou comúns dun edificio cando sexa necesaria a execución de obras ou implantación de instalacións para garantir a accesibilidade e a supresión de barreiras

-         A Lei de Vivenda establecerá mecanismos para axustar o tipo de vivenda protexida que se constrúa no solo de reserva ao tipo efectivo de vivendas que se demande en cada concello, segundo os datos do Rexistro de Demandantes

    

Santiago, 04 de xullo de 2011.- O anteproxecto da nova Lei de Vivenda será presentado nos vindeiros días aos sectores implicados no sector, como a FEGAMP, os promotores, os construtores, os arquitectos e aparelladores, co obxectivo de recoller as achegas da sociedade á que van dirixidas as medidas. A Xunta ten previsto aprobar a Lei a finais do presente ano e, logo da tramitación parlamentaria correspondente, agárdase que entre en vigor na primeira metade de 2012. Así o anunciou esta mañá o conselleiro de Medio Ambiente, Territorio e Infraestruturas, Agustín Hernández, nunha rolda de prensa na que explicou o contido deste texto legal que ven a substituír á Lei de 2008.

 

Protección do consumidor

A protección dos dereitos dos consumidores constitúe unha parte fundamental do contido da Lei de Vivenda na que se está a traballar, co obxectivo de que o adquirente ou usuario dunha vivenda coñeza claramente os seus dereitos, as características do ben que adquire ou arrenda, e as posibilidades de actuación ante calquera cuestión que infrinxa os seus dereitos como consumidor.

 

En tal sentido delimítase, dende unha perspectiva cronolóxica no proceso de construción e entrega dunha vivenda, un triplo nivel de protección, diferenciando a fase precontractual, a de proxecto e construción, e a da vivenda rematada.

 

Con tal fin, regúlase a publicidade e a información na oferta de vivendas, así como a documentación a entregar polos promotores na venda de vivendas, tanto en construción como rematadas e a obrigación de que a construción responda ao proxecto.

 

Neste senso, regúlase a cantidade máxima a pagar como reserva de vivenda, que se fixa no un por cento do seu prezo; prohíbese impoñer ao comprador de vivenda os gastos de escritura de obra nova, división horizontal e cancelación de cargas; e impídese que se poida condicionar a venda dunha vivenda protexida coa imposición da adquisición de bens que non están vinculados á mesma na cualificación, como segundas prazas de garaxe ou participacións en locais comerciais.

 

Outra das novidades da futura Lei de Vivenda será a creación dun Rexistro de Promotores de Galicia, con carácter informativo e como medida de fomento da transparencia no sector da vivenda. A inscrición será necesaria para todos os promotores que queiran desenvolver a súa actividade en Galicia, pero o Rexistro será meramente informativo e recollerá os datos básicos sobre a personalidade e solvencia do promotor, as obras executadas, posibles sancións administrativas, sentencias xudiciais, etc.

 

Fianzas

En relación coas fianzas, introdúcese outra novidade, xa que se na lei anterior soamente se regulaba o depósito de fianzas de vivendas, no novo texto tamén se introduce as dos locais e outros predios urbanos.

 

É dicir, a nova lei regulará o depósito de fianzas en arrendamentos de industrias ou negocios que impliquen aluguer de locais (traspasos). Con esta medida foméntase o depósito de fianzas establecendo obrigas a entidade de intermediación inmobiliaria e posibilitando convenios cos colexios profesionais.

 

Desgravación de alugueiro

A nova Lei de Vivenda introducirá unha modificación na Lei 7/2002 de medidas fiscais e réxime administrativo pola que os inquilinos que inclúan na súa declaración do IRPF a desgravación por alugueiro non estean obrigados a acreditar o depósito da fianza do alugueiro, xa que dita obriga corresponde aos arrendadores da vivenda. En calquera caso, os arrendadores seguirán obrigados a depositar a fianza no IGVS no prazo dun mes a partir da sinatura do contrato.

 

O IGVS ten constancia de reclamacións por parte de arrendatarios que pagaron a fianza, pero que o seu arrendador non a depositou no IGVS ou o fixo tarde, polo que o inquilino perde o seu dereito de desgravación fiscal autonómica. Cómpre recordar que na Lei 7/2002 de medidas fiscais e réxime administrativo obrigábase ao arrendatario a acreditar o depósito da fianza no IGVS negándolle a desgravación en caso contrario.

 

 

Vivenda protexida

No caso das vivendas protexidas, a nova Lei de Vivenda regulará o seu réxime xurídico, indicando o seu destino, ocupación, beneficiarios e as limitacións á facultade de dispoñer das mesmas. Tamén regulará a prohibición de calquera tipo de sobreprezo das mesmas por obras de mellora ou instalación de mobiliario.

 

Na Lei de Vivenda eliminarase a confusión entre promoción pública e promoción privada do texto de 2008. Unicamente serán vivendas de Promoción Pública (VPP) as promovidas ou cualificadas polo IGVS, sen ánimo de lucro. Pola súa parte, as vivendas de Protección Autonómica (VPA), poderán ser promovidas por promotores públicos, por promotores privados ou por autopromotores.

 

Novas modalidades de vivendas de promoción pública

Outra das novidades que introduce esta nova lei é a clasificación de novas modalidades de vivenda de promoción pública, coa creación de tres novas categorías que non estaban recollidas na anterior lei de vivenda:

 

•          vivendas de promoción pública concertada

•          vivendas de promoción pública de inserción ou asistenciais

•          vivendas de promoción pública en copropiedade

 

As vivendas de promoción publica concertada serán vivendas construídas por outros promotores públicos ou privados, que serán cualificadas polo IGVS como de promoción pública e adxudicadas por este organismo da mesma maneira que as vivendas que promove o propio IGVS. Os adxudicatarios gozarán dos mesmos beneficios que no caso das vivendas promovidas polo IGVS. En definitiva, permite optimizar os recursos e satisfacer de inmediato as necesidades de vivenda, evitando crear un stock de vivendas.

 

As vivendas de promoción pública de inserción ou asistenciais serán promovidas en colaboración con outras administracións publicas ou entidades sen animo de lucro para programas de carácter social. Dirixidas a colectivos específicos como: persoas maiores, mulleres vítimas da violencia de xénero ou para realoxos temporais.

 

Finalmente, regúlase a posibilidade de establecer contratos de copropiedade para vivendas de promoción publica, co obxectivo de incrementar as posibilidades de acceso á vivenda dos sectores con maiores dificultades. O IGVS ou calquera administración de carácter local poderán establecer contratos de copropiedade cos adxudicatarios de vivendas de promoción pública que non poidan acceder á propiedade completa da vivenda.

 

Os adxudicatarios terán a propiedade de polo menos o 60 por cento da vivenda e pagarán as cotas correspondentes a esa porcentaxe. O resto será propiedade do IGVS ou da administración titular do contrato de copropiedade. En calquera momento o adxudicatario poderá adquirir a parte do outro copropietario, facéndose coa propiedade total da vivenda. Para poder transmitir a vivenda o adxudicatario deberá ser previamente propietario da súa totalidade.

 

Sen dúbida, este réxime permite unha mellor adaptación ás circunstancias económicas do adquirinte, que demora parte do pago. Esta medida de aprazamento do pago vai en consonancia co arrendamento con opción de compra, polo que se regula o arrendamento de vivenda con opción de compra, con apoio da administración pública. Deste xeito, a parte do importe das rendas xa pagadas será deducido no prezo da vivenda.

 

Aprazamento dos pagos

O propósito da Xunta é facilitar o acceso dos galegos á vivenda, por iso outra medida para acadar este reto é o aprazamento de pago, cando se dean unhas circunstancias económicas que poñan en dificultade facer fronte ao pago da vivenda de promoción pública (enfermidade, situación por desemprego...) pode xurdir a posibilidade de que se conceda o aprazamento de pago de cotas ou fraccionamento de pagamentos, evitando situacións de desafiuzamento.

 

Períodos de protección

Tamén se regularán os períodos de protección aos que estarán sometidos as vivendas protexidas e as posibilidades de descalificación das mesmas, axustándoos en función do tipo de vivenda e da zona xeográfica na que se atope a mesma.

 

Deste xeito, en zonas onde a diferenza de prezo entre a vivenda libre e a protexida practicamente está equiparada, o período de protección variará entre os 15 e os 25 anos, permitindo a súa descualificación unha vez transcorrido a metade do prazo de protección e sempre que se devolva previamente a totalidade das axudas percibidas.

 

En todo caso, para aquelas vivendas que dispoñen de máis axudas publicas como son as de promoción publica ou as que contan cunha intervención publica na xestión do solo, mantense o período de protección de 30 anos e a imposibilidade de descualificación.

 

Expropiación

A nova lei tamén establece obrigas para os cidadáns. A posibilidade de expropiación estará contemplada na nova Lei de Vivenda no referido á vivenda de promoción pública por non ocupación, falsidade ou dispoñer de outra vivenda protexida.

 

Asemade, para todo tipo de vivendas tamén se contempla a posibilidade expropiación por dous motivos: por unha banda, por motivos de accesibilidade, executaríase unha expropiación de elementos privativos ou comúns dun edificio cando é necesario a execución de obras ou implantación de instalacións para garantir a accesibilidade.

 

O segundo caso é por motivos de rehabilitación, levaríase a cabo a expropiación no caso de edificios de vivendas ou parte deles cando presenten condicións de deterioro grave de funcionalidade, seguridade ou habitabilidade que supoñan ruína económica da edificación ou risco grave para as persoas.

 

Reserva de solo

A Lei de Vivenda establecerá mecanismos para axustar o tipo de vivenda protexida que se constrúa no solo de reserva ao tipo efectivo de vivendas que se demande en cada concello.

 

Ata o de agora a lei establecía unha porcentaxe mínima de reserva de solo para vivendas protexidas, sen especificar a que tipo de vivenda se debería destinar, mentres que o anteproxecto de lei de vivenda establece que a reserva de solo para vivenda protexida se realizará en función das porcentaxes de demanda de cada tipo de vivenda protexida (réxime especial, xeral ou concertado) que se acredite en cada concello a través do Rexistro Único de Demandantes de Vivenda de Galicia.

 

Desta maneira garantirase que os solo destinado obrigatoriamente á vivenda protexida sirva para dar satisfacción ás necesidades reais das familias galegas, mentres que polo sistema implantado na lei de 2008 a meirande parte deste solo se destinaba exclusivamente a vivendas de réxime concertado, cando a realidade é que a meirande parte da demanda de vivenda protexida en Galicia corresponden a familias con ingresos inferiores a 2,5 veces o Indicador Público de Renda de Efectos Múltiples (Iprem), ás que se dirixen fundamentalmente as vivendas de promoción pública e réxime especial.

 

 

Medidas para dinamizar o sector

Tal e como se explicou no consello do pasado xoves, no anteproxecto recóllense medidas pensadas para mobilizar e reactivar o sector da vivenda, así como outras actividades relacionadas coa vivenda. Proponse a creación dunha bolsa de vivenda (en venda ou en alugueiro con opción a compra) que será xestionada polo IGVS e na que se integrarán aquelas vivendas rematadas e en primeira transmisión. A bolsa de vivenda terá vixencia ata o 31 de decembro de 2014 e poderá ser prorrogada por acordo do Consello da Xunta de Galicia.

 

Esta medida articularase a través dun convenio marco ao que poderán adherirse os promotores ou entidades financeiras interesadas, co fin de facilitar a posta no mercado de vivendas; ao tempo que os prezos máximos serán limitados regulamentariamente e se facilita o inmediato acceso de solicitantes ás vivendas ao tempo que se elimina o stock.

 

Segundo os datos do Ministerio de Fomento, en Galicia existen no mercado máis de 32.000 vivendas que non teñen saída. Abrirase un proceso de diálogo con entidades financeiras e con promotores para asinar o convenio marco que permita establecer condicións atractivas ás persoas que queren acceder a un fogar e que, segundo a Xunta, teñen nese stock de 32.000 vivendas unha posibilidade para logralo.